坊间对于营销有很多中说法，有精销说、强销说、价值营销说、实效营销说……，听多了之后不免都会让人去思考、去论证、去追寻。自有物品交换开始的原始社会，营销就已存在于人们生活之中，几千年的流传，不断在深化、不断在提升或沉淀。中国人有个良好的习惯就是取其精华、去其糟粕。今天的社会是经济社会，与经济相关的营销——商品最终端的流程，尤显重要。本人不才，在地产营销中混迹10余年，水平低下，但也见过“猪跑”，姑且也抒一己之见，说说营销。

　　过去太久的事，人们称之为历史，写历史的人往往是受制于人，是否为实史难以定论。对于未来太多虚无的事亦不想作过多的评判，能力有限;说说过去中所见所闻，聊以自省。

　　98年武汉有“南宝安、北常青”的说法。两个巨头雄踞南北，当时所谓的营销就是告诉消费者房子的面积、价格等各项经济指标。代理公司在当时并非主流，略有套路便在当时横行一时，当年的销售人员得一本新鸿基的营销宝典(手抄本)而幸之。总的来说当年的客户经理很傻很天真，营销在当时就是骗、哄，如此而已。

　　转眼2002年左右，本地营销公司由于吸纳了较多外来的力量，或外来精英自行创办，在专业上得以长足发展，各式套路多了起来，策划能力逐渐被人重视，广告创意产业在地产行业地位初定。随着楼盘数量的增加，营销人员被各地产大佬所重用。当年的营销就是“招”，确定“一招鲜吃遍天”。

　　进入2003年，外来的地产专业营销机构进军江城，带来了台湾、香港两种不同的模式，典型的代表为世联和金丰易居，目前仍活跃着，其他昙花一现者不一一列举，海派重策略，南派重流程，各有千秋，各领风骚。一时间各施必杀绝技，好不热闹。市场的持续繁荣，价格新高不断刷新，成就了众多的地产营销风云人物，此间营销结海、南二派之长，策略+创意+流程，可谓无往不利。

　　05、06年至07年初，市场形势一遍大好，各区楼盘均呈量价齐升之势，有了丰富的客源基础后，诸多从事营销的人士开始大玩推广，各种新概念、新模式层出不穷，在屡获大胜之后，难免飘飘然，如是前文所述的各种营销说法应运而生，一时间受到市场热议，也受到不少人追捧，可谓风光无限。

　　07年末，伴随着银行按揭政策出台，加上“王石卖拐”，市场飞流直下，大潮退去后往往最能显露事物的本元，看看四处打折之风，一时间价格成为某些风云人物的杀手锏，摇三寸不烂之舌，摆严峻之形势，游说发展商降价销售，一时间比拼的是各家打折的华丽外衣，你有“青年置业计划”，我有“青春置业计划”，你有一成首付，我是3万首付，最后你打9折，我打8.3折。家电行业的价格战在地产行业有重演之势。以前风光无限的风云人物，在一遇市场变化便除降价之外而无力应对，岂不悲哉!

　　一但第一个谎言将要被揭穿前，会马上继续下一个谎言，很多风云人物沉迷与创造各种观点亦或谎言时，自己也被并不是真理的谎言所自迷，难以自拔。因为之前的销量和价格蒙蔽了他们本该敏锐的嗅觉和双眼，但人往往不愿承认自己的错误，于是乎，又需要另立新说来自找台阶。但谎言重复一千遍也难成为真理，因为营销最终需要用事实来检验。

　　其实人们往往因为两种原因而试错。一是吧简单的事情看得很复杂，二是把复杂的事情看得很简单，营销也因此蒙受着不白之冤，如果把营销分为策划+销售(代理公司的人员配置可以说明，广告辅助)。人们在市场大好之时，乐于在策划上大秀文笔，确实出了很多新的概念和观点，而销售也因客户本着房难求的心态使销售人员过于简单的看待客户，在人员的看待上也是重策划而轻销售，由于长期得不到重视和提升，愿意在销售上下功夫的人越来越少，因为策划才是主流。然而在市场下滑时，所有人都意识销售的重要，然而由于重文轻武之风已久，销售勇士们如“晚清大旗子弟”，双手无缚鸡之力，奈何。

　　道理其实不言而喻，营销二字落意于“销”，“营”为辅，策划本身是流程化相对简单的事，被有心之人不断神化，销售无模板，无规律可循，却往往是随意处之，卖房子，民工都可以。

　　在今日的市场或今后的市场之中，营销人应该略加收敛，多做些实实在在的事，少说些空话，真正做到营销人的本分，做好营销该做的事，营销人不是神，一旦人们知道“神”其实是个人时，他就连一般人都不如了。